Démembrer, c’est gagner !

Le coût de l’acquisition d’un bien immobilier constitue souvent un enjeu important pour une personne physique et si l’emprunt offre un excellent effet de levier, celui-ci ne peut être obtenu par l’acquéreur qu’à concurrence de sa capacité à le rembourser et à en payer les intérêts. Dès lors, que faire lorsque l’apport et la capacité d’emprunt ne suffisent pas à acquérir le bien

La technique du démembrement temporaire peut dans ce cas permettre à l’acquéreur d’obtenir à terme la pleine propriété du bien et ses revenus, en n’en payant qu’une partie – la nue-propriété -, l’autre – l’usufruit – étant financée par un tiers (par exemple un organisme social donnant à bail l’immeuble à titre de résidence principale ou une compagnie d’assurance recherchant des supports d’investissement). Pendant le démembrement, le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’ISF sur la valeur de ses droits et à l’échéance, l’usufruit s’éteint et la pleine propriété du bien est reconstituée entre ses mains sans prélèvement fiscal. En allongeant la durée de l’usufruit, la valeur de ce dernier – et donc l’effet de levier – s’accroissent.

Cette solution s’applique aussi tout particulièrement au cas de l’immobilier professionnel, lorsque le dirigeant et principal associé d’une entreprise patrimoniale souhaite acquérir l’immeuble dans lequel la société exerce son activité, dans le but notamment d’acquérir un revenu foncier qu’il pourra continuer de percevoir lorsqu’il aura cédé la société. Le dirigeant utilise la capacité d’emprunt de la société d’exploitation et, le cas échéant, sa trésorerie pour financer l’acquisition de l’usufruit de l’immeuble. Le démembrement peut aussi porter sur les parts d’une société civile translucide qui acquiert elle-même par emprunt l’immeuble en pleine propriété, lorsque le dirigeant veut le transmettre à terme à ses enfants, tout en conservant la possibilité de céder cet immeuble sous le régime fiscal des plus-values privées.

Si ce schéma semble simple à mettre en œuvre, il faut cependant qu’il respecte l’intérêt de la société d’exploitation. En cas de démembrement de l’immeuble, l’acquisition de l’usufruit lui assurera la jouissance du bien et l’économie d’un loyer pendant le démembrement ; une convention passée avec le nu- propriétaire pourra en outre lui garantir de reprendre l’immeuble à bail au terme de l’usufruit, lui assurant la possibilité de continuer d’exercer son activité dans les locaux. Dans le cas du démembrement des parts de la société civile, la société d’exploitation ne peut pas jouir de l’immeuble et continue de verser un loyer, mais elle appréhende les résultats de sa filiale en qualité d’usufruitière. Quelles que soient les modalités du démembrement, il conviendra d’être en mesure d’établir que l’entreprise est financièrement bénéficiaire par rapport à une situation de locataire. Si les statuts le requièrent, ce type d’investissement à caractère particulier doit faire l’objet d’une approbation par les associés en assemblée générale.

Source : Article paru dans « Valeurs Actuelles » du 7 juillet 2011 

Ph. Bruneau co-signée avec Olivier Danion